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土地供应“顶层设计” 如何影响未来五年楼市?

来源:未知 作者:智慧农业 人气: 发布时间:2016-04-26

    国土资源部正式印发《国土资源“十三五”规划纲要》。这份纲要全文3万多字,作为未来五年我国在国土资源方面的总体指导和行动纲领,内容全面具体。而在当前楼市冷热不均,一线城市火爆、三四线城市艰难去库存的背景下,这份纲要中有关土地供应的内容值得关注。

  土地供应明确结合房地产去库存

  纲要对未来五年房地产用地的方向和原则予以了明确,“十三五”时期,我国将实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许还没有开工的房地产项目用地按照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。总而言之,规定很灵活,就是说,未来五年,不同的地方根据不同的情况,将采用不同的土地政策,因地制宜。

  那么,这是否意味着,未来五年,土地供应将紧密结合房地产去库存来进行呢?

  国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆:这个纲要和以前有一个重大的区别,就是以前供地更多还会考虑一种名义上的公平,就是供地的指标比较平均的分配。未来就要考虑各个城市需求的情况来确定供给的情况,这是一个更好的选项。在偏僻的三四五线城市里去库存的压力本身就很大。如果在这个时候再给地方政府配置比较多的用地指标,会出现两种情况,一种是这些土地指标根本用不掉,没有企业愿意去拍卖。另一种情况,也许会有一些城市土地变成房子卖掉了,那么也会增加这些城市里的房地产库存。所以从原则上讲,我认为是一个好的变化。

  一些地方卖地收入将大幅减少

  我们看到,国土资源“十三五”规划纲要明确提出,高库存城市可以停止住宅用地供应。这就意味着一些地方卖地的收入将大幅减少。那些曾经靠卖地活得滋润的地方政府,是不是要过苦日子了?

  中原地产首席分析师张大伟:从目前来看,我们看到很多城市的去库存的目的是为了卖地,这样其实进入了恶性循环的逻辑。所以我认为这个政策恰恰是切中了这一点。对于房地产市场来说,去库存的目的是为了经济转型,而不是为了再卖地再增加库存。这一点如果做不到的话,任何政策包括现在增加需求的政策,都很难真正的解决目前的库存问题。所以这个政策对市场的发展非常重要。

  未来五年,城市竞争的新方向现端倪

  《国土资源“十三五”规划纲要》昨天发布,同样在昨天,楼市传出新闻,商品住宅去库存任务为零的珠海全面取消限购了。这透露出什么信号?未来五年,城市之间的竞争是否已现端倪?

  吴庆:我认为未来可能会出现一种城市与城市之间的竞争。以前我们各级政府,用一个词来说就是“GDP锦标赛”。未来我们各级政府之间可能会有另外一些锦标赛,比如说人口的“锦标赛”、住房面积的“锦标赛”。未来一个城市政府的收入规模不仅取决于它的财政收入,还会取决于它的人口规模、房地产规模。考虑到未来有可能开征房地产税的话,还有存量房规模的大小。

  一线城市土地稀缺,北京房展主角不是北京楼盘

  而对近段时间来楼市火热的一线城市,这份纲要中是这么规定的:“十三五”时期将推进以人为中心的新型城镇化,对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划。这也意味着,未来五年一线城市新增建设用地将会很少。

  其实,在一线城市,多年开发之后土地资源已经进入稀缺阶段。比如,2010年之后北京住宅供地供应计划不断缩减。最新数据显示,今年的住宅供地计划相比2010年缩减了52%,土地稀缺及严格限购等影响已在显现。

  有着“楼市风向标”之称的北京春季房展会昨天在北京展览馆开幕。然而,作为北京房展,唱主角的却不是北京的楼盘。我们来听听现场的声音:

  看展人:没有我们想要的房子位置。想要市区里好点位置,我发现这次参展的,北京的项目特别少,就那么两三个,大部分郊区。可能就这么一两个还在四环外。没什么收获。

  销售人员:这武清的,都是别墅。

  看展人:武清?

  销售人员:对对。我们有免费的看房班车。

  看展人:免费班车,都说有,那没用。就说这在武清什么地儿?

  这位销售人员极力推销的房产位于武清,武清是天津的市辖区,位于天津市西北部,距离北京市区大约100公里左右。

  据了解,这次北京房展会,北京地区的房产项目有17个左右。而北京周边省市的房产项目则有30多个。一些河北、天津等环北京地区的楼盘都在努力吆喝他们离北京有“多近”,因为他们瞄准的就是北京的客户:

  销售人员:是刚需加上首改的项目吧。可以说现在环北京区域大部分七八成客户都来自于北京的客户,工作在北京的。在固安来讲,这两年刚需自住人群已经有一个明显上升了。

  销售人员:现在限购的一些政策只出到了固安,对我们项目影响不大。(我们项目)挺好,挺好卖的。最主要就是价格动人。价格动人、价格动人、价格动人,就是价格动人。30万一套首付钱出来了。

  转了一个上午,一位看展人因为对位置不太满意,还是没有挑到合适的北京或环北京楼盘。对房价,她说,看不清:

  看展人:我们第一套房就在房展会上成交的。可能赶上北京这个时候了,估计要是放在半年前或者还没这么暴涨的时候,都愿意出来卖,现在卖都不够卖了。我觉得风险也是挺大的。现在人可能大部分都是有想买,就怕买在山尖儿上。

  供应少,房价涨?土地已不是影响一线城市房价主因

  购房人看不清房价。那么,北京等一线城市房价,能否从《国土资源“十三五”规划纲要》中看出趋势呢?纲要提出,十三五期间,超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划。新增土地少了,房价会不会还疯涨?专家认为,已经进入存量房时代的一线城市,土地供应已不是影响房价的主要因素。

  中原地产首席分析师张大伟:我们看现在一线城市的成交结构,比如说北京,今年一季度成交的二手房达七万套,但新房商品房住宅的话只有几千套,上海也存在着这个现象。事实上一线城市已经过了只看土地供给,就是说看增量房的时候,更多的要看存量房市场了。就目前北京的建设套型,以及现在人口的增量,其实已经基本接近一个平衡状态。整个一线城市,基本已经都进入了城镇化快速发展的末期。

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